Nel pomeriggio di martedì 23 giugno proseguono i lavori del Consiglio Grande e Generale. Viene terminato l’esame del Progetto di legge “Disposizioni sulla Pianificazione Territoriale Strategica – Norme per lo sviluppo e la valorizzazione del Territorio – Interventi straordinari con finalità sociali”, approvata infine a maggioranza.

Nel dibattito sull’articolo 48 il confronto si concentra soprattutto sul ruolo della convenzione che disciplina l’insediamento delle funzioni H nelle aree pubbliche e sul rapporto tra questa procedura e il controllo del Consiglio Grande e Generale. Il Segretario di Stato Matteo Ciacci spiega che la norma prevede l’approvazione di un piano particolareggiato, l’espletamento di un bando pubblico e la stipula di una convenzione adottata dal Congresso di Stato e successivamente approvata dal Consiglio Grande e Generale. La convenzione dovrà disciplinare aspetti fondamentali come i tempi di realizzazione degli interventi, la gestione delle aree comuni e le modalità di trasferimento della proprietà degli immobili. Dall’opposizione Matteo Casali (RF) segnala però una possibile incongruenza normativa. Ricorda che, dopo il confronto avvenuto nei giorni precedenti, era stato stabilito che nelle zone a intervento diretto non fosse necessario il piano particolareggiato, mentre il testo dell’articolo continua a richiamarlo. Casali parla di un possibile “piccolo corto circuito normativo” e invita il Governo a verificare la formulazione della norma per evitare contraddizioni tra i diversi articoli del progetto di legge. Critico anche Gaetano Troina (D-ML), che contesta la reale portata del controllo esercitato dal Consiglio Grande e Generale. Secondo il consigliere, una volta che regolamento e convenzione vengono predisposti dal Congresso di Stato, all’Aula resta soltanto una ratifica formale. “Di fatto al Consiglio Grande e Generale viene relegata una presa d’atto di una decisione già assunta altrove”, afferma Troina, sostenendo che questa impostazione finisca per ridurre progressivamente il ruolo del Parlamento. Nella replica finale Ciacci riconosce la fondatezza dell’osservazione tecnica sollevata da Casali e conferma che nelle zone a intervento diretto il piano particolareggiato non è necessario. Per questo propone di inserire nell’articolo la dicitura “ove previsto”, così da coordinare correttamente la norma con quanto già stabilito negli articoli precedenti. Sul piano politico, invece, respinge le critiche di Troina e ribadisce che il Consiglio mantiene un ruolo effettivo, perché nessuna convenzione può perfezionarsi senza il voto dell’Aula. 

L’articolo 49 accende uno dei confronti più politici dell’intero dibattito sul progetto di legge, perché entra nel merito delle funzioni di cohousing e studentato e del loro rapporto con il mercato immobiliare. Il Segretario di Stato Matteo Ciacci presenta la norma spiegando che gli interventi potranno essere realizzati nelle aree private individuate dal piano e che, qualora si acceda agli incentivi previsti dalla legge, almeno il 30% del valore dell’intervento dovrà essere destinato ad alloggi in locazione a canone calmierato. La disposizione prevede inoltre un decreto delegato per disciplinare gli aspetti civilistici del cohousing, controlli periodici sull’effettivo utilizzo degli immobili e forme di collaborazione tra gli studentati e l’Università di San Marino. Dalle opposizioni arriva però una critica molto netta. Matteo Casali (RF) sostiene che proprio questo articolo dimostri la natura reale della funzione H, che a suo giudizio è molto più immobiliare che sociale. Secondo il consigliere il cohousing dovrebbe essere prima di tutto un rapporto tra persone e uno strumento per recuperare edifici esistenti, mentre la norma incentiva la costruzione di nuovi immobili. “Tutto questo meccanismo dimostra che il cohousing non viene concepito come una nuova modalità di convivenza fondata su un rapporto civilistico tra persone, ma come un’occasione per costruire nuovi edifici sul territorio”. Sulla stessa linea Emanuele Santi (Rete), che definisce questi articoli la parte più concreta e controversa del progetto di legge. Il consigliere afferma che il cohousing immaginato dall’opposizione era basato sul recupero del patrimonio esistente e sulla condivisione di spazi già presenti, mentre la norma apre chiaramente alla realizzazione di nuove costruzioni. “È evidente che qui non siamo più di fronte a un semplice accordo civilistico tra due o più persone, ma a un’operazione nella quale qualcuno costruisce e mette in relazione domanda e offerta”. Anche Gaetano Troina (D-ML) insiste sul ruolo determinante avuto dall’opposizione nel correggere il testo originario e torna a criticare la scelta di demandare molte decisioni al Congresso di Stato. A suo giudizio emerge una contraddizione: per gli studentati viene previsto un decreto delegato che dovrà passare dall’esame del Consiglio Grande e Generale, mentre per le comunità abitative gran parte della disciplina resta affidata a regolamenti governativi. “Ci siamo chiesti il motivo di questa differenza sia in Commissione sia oggi, ma non abbiamo ancora ricevuto una risposta convincente”, osserva Troina, denunciando il rischio che la definizione concreta delle comunità abitative venga lasciata alla sola discrezionalità dell’esecutivo. Nella replica finale Ciacci respinge le accuse di voler favorire operazioni speculative e difende l’impianto della norma come uno strumento capace di stimolare investimenti privati producendo al tempo stesso benefici sociali. Secondo il Segretario la possibilità di realizzare cohousing e studentati consentirà di valorizzare aree servizi rimaste inutilizzate per anni e di creare alloggi a canone calmierato senza un investimento diretto dello Stato. 

Con l’articolo 50 il Segretario di Stato Matteo Ciacci introduce incentivi per cohousing, studentati e comunità abitative, prevedendo una riduzione della monofase del 25% sui materiali da costruzione, che sale al 50% in caso di riqualificazione di edifici esistenti. L’obiettivo, spiega, è favorire investimenti e recupero del patrimonio edilizio senza un intervento diretto dello Stato.

Le opposizioni contestano però l’impostazione della norma. Matteo Casali (RF) sostiene che gli incentivi confermino una visione più immobiliare che sociale della funzione H e si chiede: “Lo studentato e il cohousing nascono per soddisfare dei bisogni, delle esigenze cogenti per la nostra società o per stimolare un mercato?”. Secondo Casali il rischio è favorire nuove operazioni edilizie più che rispondere alle esigenze delle fasce fragili della popolazione. Con l’articolo 51 il dibattito si sposta sulle aree di rigenerazione speciale individuate nell’ex Symbol di Domagnano e nell’ex Conceria di Acquaviva. La norma consente, in determinati casi, di trasferire parte dei diritti edificatori su altre aree pubbliche per favorire la riqualificazione degli immobili degradati. Casali (RF) critica la scelta di inserire direttamente nella legge due aree specifiche, parlando di “degrado per legge”, mentre Emanuele Santi (Rete) e Gaetano Troina (D-ML) contestano il rischio di favorire interessi privati e chiedono chiarimenti sui criteri utilizzati per selezionare proprio questi immobili. Nella replica finale Ciacci difende la norma spiegando che le due aree sono casi particolarmente evidenti di degrado urbano e che ogni eventuale trasferimento di diritti edificatori sarà sottoposto al controllo pubblico e all’approvazione del Consiglio Grande e Generale. 

Spazio nel finale alle dichiarazioni di voto. Secondo Matteo Casali (RF) la legge nasce da una “promessa tradita”, ricordando come Libera avesse sostenuto per anni la necessità di dotare San Marino di un nuovo Piano Regolatore Generale e avessero criticato l’abbandono del Piano Boeri. Una volta al governo, però, quella strada non sarebbe stata perseguita. Per il consigliere di Repubblica Futura, la pianificazione tematica scelta dalla maggioranza rischia di frammentare la visione complessiva del territorio. “Il vulnus di questa impostazione è la perdita della visione d’insieme delle problematiche territoriali e urbanistiche”, afferma. Casali torna poi ad attaccare la funzione H, considerata uno degli elementi più controversi della riforma. A suo giudizio studentati, cohousing e comunità abitative vengono introdotti senza un adeguato quadro pianificatorio e con il rischio di favorire operazioni speculative più che rispondere a reali esigenze sociali. Anche Gaetano Troina (D-ML) annuncia la contrarietà del proprio gruppo al progetto di legge, pur riconoscendo il lavoro svolto dalle opposizioni durante l’esame del testo. Al centro delle critiche ci sono soprattutto le nuove funzioni abitative introdotte dalla legge. Per l’esponente di Domani Motus Liberi, studentati, cohousing e comunità abitative presentano ancora molte lacune normative e rischiano di creare difficoltà applicative agli uffici e alla Commissione Politiche Territoriali. Un altro passaggio significativo riguarda il tema della casa. Secondo Troina la legge sull’emergenza abitativa approvata nei mesi scorsi non ha risolto il problema e l’aumento dei mutui registrato dopo la sua entrata in vigore non rappresenta necessariamente un segnale positivo. Il consigliere osserva che oggi il costo di molti affitti è ormai vicino a quello di una rata di mutuo e che, per chi può permetterselo, acquistare un immobile risulta più conveniente che prendere una casa in locazione. Sulla stessa lunghezza d’onda Emanuele Santi (Rete) che annuncia la netta contrarietà del proprio gruppo al progetto di legge. Nel merito, Santi critica la scelta della pianificazione tematica, sostenendo che il frazionamento del territorio in diversi piani rischi di far perdere una visione complessiva dello sviluppo urbanistico del Paese. A suo giudizio rimangono irrisolti problemi storici come la commistione tra aree industriali e residenziali e manca il coraggio di affrontare una revisione complessiva della zonizzazione del territorio. Quanto alla funzione H, Santi sostiene che, se il Governo avesse presentato un intervento limitato a studentati, cohousing ed edilizia sociale, individuando direttamente le aree pubbliche destinate a questi progetti, avrebbe trovato disponibilità al confronto. A suo giudizio, invece, si è costruita una complessa impalcatura normativa per introdurre la funzione H su gran parte del territorio. “Ci sembra di vedere ormai un’alleanza strutturale con la Democrazia Cristiana”, afferma Santi, sostenendo che la legge mantenga inalterati meccanismi che negli anni hanno favorito logiche speculative e clientelari. 

Giulia Muratori (Libera) difende con convinzione il progetto di legge, definendolo l’inizio di una nuova fase per la pianificazione territoriale sammarinese dopo oltre trent’anni di applicazione del Piano Regolatore Generale del 1992. Secondo la consigliera, il vecchio modello ha prodotto nel tempo blocchi, deroghe e situazioni urbanistiche problematiche, mentre la nuova legge introduce un approccio più moderno e flessibile. “Abbandoniamo un modello rigido per adottare invece uno strumento dinamico”, afferma. Muratori respinge le critiche dell’opposizione secondo cui il Piano Strategico Territoriale rappresenterebbe un passo indietro rispetto a un nuovo PRG. Al contrario, sostiene che il modello adottato sia in linea con l’evoluzione degli strumenti urbanistici utilizzati nei territori vicini, citando l’esperienza dei nuovi PUG in Emilia-Romagna. Per la consigliera il vero cambiamento consiste proprio nell’introduzione di una “grammatica chiara” che permetta di aggiornare progressivamente il territorio senza dover riscrivere ogni volta l’intero impianto urbanistico. La consigliera rivendica inoltre il lavoro svolto in Commissione sulla funzione H, ricordando che il confronto con l’opposizione ha portato ad alcune modifiche migliorative, tra cui l’estensione a vent’anni del vincolo per cohousing e studentati nei casi di accesso agli incentivi. Secondo Muratori, le nuove funzioni abitative nascono per rispondere a bisogni reali del Paese e non a logiche speculative. “Le comunità abitative, il cohousing e gli studentati restano vincolati alle aree pubbliche proprio per togliere spazio a derive speculative”, afferma, respingendo anche le accuse di clientelismo rivolte alla maggioranza. 

Michela Pelliccioni (indipendente) annuncia il proprio voto contrario perché ritiene che manchino i presupposti e i dati necessari per costruire una pianificazione realmente efficace. Secondo Pelliccioni, il testo contiene obiettivi condivisibili ma non chiarisce sufficientemente quale sia la visione di sviluppo del Paese, soprattutto sul tema dell’emergenza abitativa. Gian Carlo Venturini (PDCS) difende il Piano Strategico Territoriale come uno strumento più moderno, flessibile e dinamico rispetto a un tradizionale Piano Regolatore Generale. Secondo Venturini la legge consente di pianificare il territorio attraverso strumenti progressivi e aggiornabili nel tempo, superando la rigidità di un modello unico destinato a invecchiare rapidamente. Venturini respinge le critiche sul rischio idrogeologico e sostiene che il nuovo Piano di tutela, salvaguardia e valorizzazione del territorio rappresenterà il livello di pianificazione sovraordinato dal quale discenderanno tutti i successivi piani tematici. Venturini sottolinea inoltre che il testo è stato migliorato grazie al confronto avvenuto in Commissione, riconoscendo il contributo dell’opposizione su alcuni aspetti specifici. Rivendica poi le modifiche introdotte per limitare possibili fenomeni speculativi, ricordando che le comunità abitative sono state previste esclusivamente nelle aree servizi pubbliche e che gli interventi saranno sottoposti a convenzioni da approvare anche in Consiglio Grande e Generale. Venturini respinge infine le accuse di clientelismo e le critiche rivolte alla collaborazione tra Libera e Democrazia Cristiana. “La Democrazia Cristiana ha sempre rispettato e valorizzato i contributi degli alleati”, sostiene, difendendo il lavoro della maggioranza e confermando il voto favorevole del gruppo democristiano al progetto di legge.

Giovanna Cecchetti (indipendente) evidenzia l’importanza dei piani particolareggiati e delle nuove funzioni abitative, come cohousing e studentati, che a suo giudizio potranno favorire l’accesso alla casa e sostenere le giovani generazioni. Per queste ragioni annuncia il proprio voto favorevole. Anche Paolo Crescentini (PSD) conferma il sostegno della propria forza politica al provvedimento, definendolo una risposta attesa da oltre trent’anni. Il consigliere individua nei nuovi strumenti abitativi, in particolare comunità abitative, studentati e cohousing, uno dei principali punti di forza della riforma. Secondo Crescentini il Piano Strategico Territoriale rappresenta un passaggio indispensabile per consentire in futuro l’adozione dei piani tematici e dei piani di tutela. “Un’altra casella del nostro programma di governo va a riempirsi grazie a questo provvedimento di legge”, afferma, rivendicando il risultato raggiunto dalla maggioranza. Favorevole anche Gian Nicola Berti (AR), che definisce il progetto di legge un tassello fondamentale del programma di governo e il primo passo di un percorso destinato a superare definitivamente il Piano Regolatore Generale degli anni Novanta. Berti respinge con decisione le accuse di speculazione avanzate dall’opposizione. Sostiene che la scelta di limitare determinati interventi alle aree di servizio pubbliche dimostri la volontà di tutelare l’interesse generale e non interessi particolari. Il consigliere sottolinea inoltre che la vera sfida inizierà ora con l’elaborazione dei piani tematici dedicati a risorse, verde, agricoltura, infrastrutture, turismo, mobilità sostenibile e comparto residenziale. Nel suo intervento Berti richiama anche la necessità di dare risposte alle aspettative dei cittadini che attendono da decenni una revisione della pianificazione urbanistica. “Questo è un primo passaggio”, afferma, invitando il Segretario di Stato Matteo Ciacci a proseguire rapidamente nell’attuazione della riforma. 

La legge è messa in votazione e approvata a maggioranza.