Un affitto da 1.055 euro al mese, una casa in vendita proposta mediamente a 452.747 euro. E stipendi che, negli ultimi dieci anni, sono cresciuti molto meno dei canoni.
Da questi numeri è partita la serata sull’emergenza abitativa organizzata da RETE ieri, giovedì 12 novembre, alla sala Joe Cassar di Borgo Maggiore. RETE sta lavorando a una proposta di legge per intervenire su affitti, immobili inutilizzati, mutui ed edilizia sociale.
Il nodo politico è stato messo subito sul tavolo: avere un lavoro non basta più a garantirsi una casa. E le difficoltà riguardano anche chi ha uno stipendio regolare, vorrebbe andare a vivere da solo o mettere su famiglia, ma non riesce a sostenere i prezzi richiesti.
A presentare la ricerca è stato il consigliere Giovanni Zonzini. Il gruppo di lavoro ha passato in rassegna gli annunci immobiliari disponibili a San Marino, eliminando i doppioni, gli immobili oltre i 200 metri quadrati, i ruderi e le offerte prive di prezzo o superficie.
Sono rimaste 164 abitazioni in vendita. Una fotografia di ciò che trova oggi chi cerca casa, dunque, non dei prezzi effettivamente pagati nelle compravendite.
Il risultato lascia poco spazio alle fasce più economiche: appena 17 offerte sotto i 200mila euro, circa una su dieci. Al contrario, 126 immobili su 164 vengono proposti da 300mila euro in su. Il prezzo medio ponderato è di 4.093 euro al metro quadrato, con una superficie media di 110,6 metri quadrati.
Le differenze territoriali sono marcate. Domagnano arriva a 5.250 euro al metro quadrato, Fiorentino si ferma a 2.688.
Zonzini ha però invitato a leggere con prudenza i valori dei Castelli con pochissimi annunci, dove bastano uno o due immobili particolari per spostare la media. Anche scegliere l’usato non significa trovare prezzi bassi: il valore medio ponderato è di 3.683 euro al metro quadrato, contro i 4.732 del nuovo.
Sul fronte degli affitti, la ricerca ha individuato soltanto dieci abitazioni in tre Castelli, con un canone medio mensile di 1.055 euro. Un campione troppo piccolo per rappresentare l’intero mercato, ma che per RETE segnala quanto sia ridotta l’offerta visibile a chi cerca un alloggio.
Il peso sulle buste paga emerge dalle simulazioni illustrate durante l’incontro. Un canone di quella cifra assorbe il 59% di uno stipendio netto da 1.800 euro. Per un lavoratore del commercio con 1.425 euro netti mensili si arriva al 74%, per uno dell’industria con 1.475 euro al 72%. Anche considerando due stipendi, per complessivi 2.900 euro, l’affitto porta via il 36% delle entrate.
«Quando il costo dell’abitazione supera il 30% del proprio salario o del proprio reddito, si entra in una situazione che viene considerata problematica dal punto di vista della sostenibilità», ha spiegato Zonzini.
A rendere più difficile la situazione c’è la distanza accumulata tra redditi e affitti. Dal 2015 al 2025 i canoni medi sono aumentati del 36,4%, le retribuzioni del 15,9%, mentre i prezzi al consumo sono saliti del 21,1%. Tolta l’inflazione, gli affitti hanno guadagnato il 12,7% e le retribuzioni hanno perso il 4,3%.
Poi c’è la durata dei contratti.
Fra quelli registrati a San Marino nel 2025, il 45,7% non supera un anno e soltanto il 2,7% va oltre i tre anni. Nel confronto presentato con Rimini, i nuovi contratti superiori ai tre anni raggiungono invece il 70,8%.
Per Zonzini, la brevità dei rapporti di locazione aggiunge precarietà alle difficoltà economiche: trovare una casa non significa poter programmare di restarci.
Gianluigi Macina ha concentrato il proprio intervento sulla mancanza di informazioni complete e accessibili. Sapere quanti alloggi ci sono, quanti sono disponibili e a quali condizioni vengono venduti o affittati serve ai cittadini, alle imprese e a chi deve prendere decisioni politiche.
Macina ha riconosciuto il lavoro compiuto per digitalizzare il Catasto e aggiornare gli strumenti informativi, ma ha contestato il mancato completamento del percorso.
A undici anni dalla riforma catastale, secondo la ricostruzione presentata da RETE, l’Osservatorio del mercato immobiliare sammarinese non è ancora operativo. Dovrebbe invece permettere di conoscere i valori del mercato e seguire l’andamento di affitti e compravendite.
La critica si è spostata anche sui risultati degli interventi per l’emergenza casa.
Macina ha lamentato l’assenza di un quadro organico che consenta di capire quali strumenti siano stati utilizzati e con quali effetti.
Ha inoltre invitato a non confondere il numero degli immobili con quello delle famiglie proprietarie: una persona può possedere più abitazioni, altre possono essere intestate a società e una parte dell’offerta non passa dagli annunci.
A illustrare le misure allo studio è stata Valentina Quadrelli. «Abbiamo deciso di cominciare a scrivere una proposta di legge che cambi il paradigma, una proposta di legge che passi dall’emergenza casa al diritto alla casa».
Il primo intervento riguarda il canone concordato, da collegare al reddito medio territoriale, con valori massimi al metro quadrato definiti attraverso l’Osservatorio immobiliare.
Per favorire l’adesione dei proprietari sono previsti incentivi fiscali.
Sui contratti brevi, invece, RETE propone di richiedere una motivazione concreta e verificabile, legata per esempio al lavoro, allo studio o a lavori programmati nell’abitazione. In assenza di un’esigenza comprovata, dovrebbe applicarsi il contratto ordinario.
Un altro capitolo riguarda le case tenute vuote.
Quadrelli ha richiamato la legge n. 27 del 1995, che, secondo quanto spiegato durante la serata, prevede già la tassazione degli immobili abitativi lasciati sfitti, ma non è mai stata applicata.
RETE propone di aggiornarla e renderla operativa per gli immobili residenziali sfitti da oltre dodici mesi, prevedendo esenzioni, fra cui quella per chi possiede fino a due case, compresa l’abitazione principale.
Nel mirino anche i B&B imprenditoriali che occupano intere abitazioni, distinguendoli da chi affitta una stanza della casa in cui vive. RETE propone un prelievo da destinare, insieme alle entrate sugli immobili sfitti, a un fondo per il diritto alla casa.
Quadrelli ha affiancato a queste misure le tutele per chi mette un alloggio in affitto. RETE propone una garanzia pubblica sui canoni non pagati, con l’intervento dello Stato a copertura del mancato versamento e il successivo recupero nei confronti dell’inquilino. A questa si aggiungerebbe un credito d’imposta del 50% sulle assicurazioni contro morosità e danni, per proprietari e conduttori.
È prevista inoltre una responsabilità solidale delle persone domiciliate nell’abitazione, con esclusione dei minori e delle persone protette. L’obiettivo dichiarato è rispondere anche ai timori dei piccoli proprietari, che possono rinunciare ad affittare per paura di mancati pagamenti o danni.
Per l’acquisto della prima casa, RETE intende proporre un limite al costo complessivo dei mutui, comprensivo di interessi e oneri accessori, e rendere effettivamente praticabile la casa a riscatto.
Il piano di edilizia residenziale sociale dovrebbe svilupparsi su più anni, puntando sul recupero degli edifici esistenti e sul consumo di suolo zero.
Fra le misure illustrate anche la prelazione pubblica sugli immobili residenziali all’asta da destinare all’edilizia sociale e il rilancio delle cooperative di abitazione a proprietà indivisa.
Andrea Giani ha allargato il ragionamento alle scelte della maggioranza. La sua critica ha riguardato sia gli interventi sull’emergenza casa sia il Piano strategico territoriale, considerati insufficienti a correggere la situazione. Per Giani, facilitare l’accesso al credito serve a poco se prezzi e rate restano fuori dalla portata di gran parte degli stipendi.
Ha poi indicato una serie di fattori che, a suo giudizio, aumentano la pressione sul mercato: nuove residenze, residenze atipiche, richiesta di alloggi universitari e immobili che non vengono messi a disposizione. Sul cohousing ha espresso una posizione netta: non può diventare la risposta obbligata per chi cerca una casa propria, soprattutto per una coppia che vuole costruire una famiglia.
«Quindi assistiamo a una sorta di frontalierato al rovescio, cioè i sammarinesi che stanno diventando frontalieri a casa loro, perché qui ovviamente non riescono a trovare un’abitazione».
Giani ha insistito sulla distanza fra generazioni e sulle differenze fra chi può contare sull’aiuto della famiglia e chi deve affrontare da solo affitto o acquisto.
Ha chiesto di rivedere gli strumenti pensati quando gli alloggi disponibili erano più numerosi, richiamando anche la possibilità di usare la leva fiscale contro la speculazione, incentivare il recupero e sperimentare tecniche costruttive capaci di ridurre i costi.
«Io ripeto che non vorrei vedere, da qui a qualche anno, una San Marino che assomigli a Montecarlo, dove i propri abitanti devono andare a risiedere fuori dal territorio e tornare a San Marino soltanto per lavorare».
