Nelle puntate precedenti ho provato a rispondere a due domande. Quanto costa, oggi, abitare a San Marino? E chi ci guadagna? Ne resta una terza, la più importante: che fare?
Prima di rispondere conviene ricordare da dove partiamo. Nel 2014 il canone medio di un affitto registrato a San Marino era di circa 292 euro al mese.
Nel 2025 ha raggiunto i 642 euro. Più che raddoppiato in undici anni.
Nell’ultimo decennio gli affitti sono cresciuti del 36%, l’inflazione del 21%, le retribuzioni contrattuali appena del 16%. Non servono studi approfonditi per capire chi abbia vinto questa partita.
E chi l’ha persa? Quasi metà delle famiglie sammarinesi – 6.947 nuclei su 15.008 – è composta da persone che vivono sole o da madri e padri soli con i figli. Famiglie che affrontano il mercato con un solo stipendio.
Per un lavoratore del commercio che porta a casa circa 1.400 euro netti, l’affitto medio si mangia il 45% del salario. Bollette escluse (!).
Le Nazioni Unite fissano la soglia di sostenibilità al 30%. Il nostro mercato è tarato su chi ha due stipendi: per tutti gli altri la casa a San Marino è diventata matematicamente inaccessibile.
C’è poi la precarietà. Dei 477 contratti d’affitto residenziali registrati nel 2025, 218 durano al massimo un anno. Quelli oltre i tre anni sono appena 13. Che cosa significa? Che a ogni scadenza l’inquilino ha due possibilità: accettare l’aumento o fare le valigie. Tutto in regola, naturalmente.
Di fronte a questo quadro, il Governo ha risposto con la legge sugli “Interventi straordinari per emergenza casa” (n. 64/2025). In due anni la spesa pubblica per i contributi sui mutui è quasi raddoppiata: oltre 1,2 milioni di euro nel solo 2025.
Risultato? I prezzi hanno continuato a salire.
Non poteva andare diversamente: se aumenti la capacità di spesa di chi compra senza toccare l’offerta, il denaro pubblico finisce – passando per il mutuo – nelle tasche di chi vende. È un approccio assistenziale, che cura i sintomi e alimenta la malattia.
Per questo il progetto di legge di RETE parte da un cambio di prospettiva. Non una legge sull'”emergenza” casa, come se si trattasse di una calamità naturale e passeggera, ma una legge quadro sul diritto all’abitare.
La casa come diritto fondamentale, non come asset d’investimento. E un principio semplice, scritto nero su bianco: un alloggio è adeguato solo se non costa più del 30% del reddito netto di chi ci vive.
Da qui discendono le proposte.
In primo luogo, interrompere il rilascio il regime delle residenze atipiche e affini, che a metà di quest’anno contava 392 beneficiari, che certamente hanno contribuito all’aumento dei prezzi.
In secondo luogo, colpire lo sfitto. Il censimento catastale conta 17.480 unità abitative a fronte di 15.008 famiglie: quasi 2.500 alloggi che non risultano abitati, una parte dei quali intestati a banche e società fiduciarie.
Proponiamo un’imposta progressiva sugli immobili lasciati vuoti per oltre dodici mesi, esentando i piccoli patrimoni familiari, e una tassazione maggiorata per chi sottrae case alle famiglie per destinarle agli affitti turistici brevi. Il gettito andrà a un Fondo di garanzia per l’abitare.
In terzo luogo, un equo canone concordato legato alla retribuzione media territoriale. Un indice di riferimento al metro quadro, calcolato dall’Osservatorio del mercato immobiliare, fisserà i canoni massimi.
Varrà da subito per i grandi proprietari, cioè per chi possiede più di tre alloggi; i piccoli proprietari avranno forti incentivi fiscali per aderire. È, in sostanza, la strada imboccata dalla Spagna nel 2023.
In quarto luogo, porre fine all’abuso dei contratti transitori: dovranno avere una causa reale e documentata, altrimenti diventeranno contratti ordinari di tre anni.
In quinto luogo, un tetto dell’1,50% allo spread che le banche possono applicare, oltre l’Euribor, sui mutui prima casa.
Infine, un piano quinquennale di edilizia sociale a consumo di suolo zero, che recuperi il patrimonio pubblico abbandonato, e il diritto di prelazione dello Stato sugli immobili messi all’asta, da destinare a chi una casa non può permettersela.
So già quale sarà l’obiezione dei soliti difensori del libero mercato: il calmiere distorce i prezzi, i proprietari ritireranno le case. Ma di quale mercato parliamo?
Un mercato in cui pochi grandi proprietari possono tenere gli alloggi vuoti pur di non abbassare i canoni non è un mercato libero: è una rendita di posizione.
Chi ci perde, dunque? Soltanto chi ha costruito la propria ricchezza sulla scarsità altrui.
Ai piccoli proprietari, invece, diciamo un’altra cosa. Molti oggi tengono un appartamento sfitto per paura di non riuscire a liberarlo se l’inquilino smette di pagare.
Per questo, a chi affitta a equo canone, lo Stato garantirà il pagamento in caso di morosità prolungata, rivalendosi poi sul debitore, e riconoscerà un credito d’imposta sulla polizza contro i danni. Affittare a un prezzo giusto deve convenire.
Sono proposte perfettibili, e vogliamo discuterle con chi questa crisi la vive ogni giorno. Per questo invito cittadini, sindacati e associazioni di categoria alla serata pubblica “Ad ogni costo casa”, che si terrà giovedì 12 novembre alle ore 21, nella Sala Joe Cassar (ex International) di Borgo Maggiore. Presenteremo i dati e le nostre proposte. Soprattutto, ascolteremo le vostre.
La casa non può essere un privilegio riservato a chi l’ha ereditata o a chi può contare su due stipendi. Se la rendita divora il salario, tocca alla politica rimettere le cose al loro posto. Noi ci proviamo. Giovedì sera, insieme.
Giovanni M. Zonzini
