Prosegue nella serata di giovedì 9 aprile 2026, al comma 2, l’esame dell’articolato del progetto di legge “Disposizioni sulla Pianificazione Territoriale Strategica – Norme per lo sviluppo e la valorizzazione del Territorio – Interventi straordinari con finalità sociali”. Vengono discussi gli articoli dal 43 al 52.

L’articolo 43 regola la realizzazione degli studentati, fissando regole precise su dimensioni minime delle camere, numero di posti letto, servizi igienici, spazi comuni e aree accessorie come lavanderie, depositi biciclette e spazi verdi. Con un emendamento, il Governo introduce una modifica importante: il vincolo di destinazione d’uso passa da 10 a 20 anni, obbligando a mantenere la funzione di studentato senza possibilità di cambio. Le opposizioni presentano un emendamento abrogativo e uno modificativo, entrambi respinti, e propongono soprattutto di allungare ulteriormente il vincolo fino a 50 anni, o almeno 30, e di inserire una norma chiara che garantisca che negli studentati ci siano davvero studenti. Nel dibattito, Emanuele Santi (Rete) riconosce che il testo migliora perché “si fissano criteri obbligatori e non più ambigui”, ma sostiene che il vincolo “resta un limite ancora troppo basso” e avverte che senza regole precise c’è il rischio che le strutture vengano usate “per altre finalità”; Matteo Casali (RF) spiega che la proposta di un vincolo più lungo nasce dal fatto che la vita utile di un edificio è di circa 50 anni e definisce “pleonastica” la parte sull’efficientamento energetico, già prevista per legge; Gaetano Troina (D-ML) insiste sul punto centrale, cioè garantire per legge l’effettiva destinazione agli studenti, altrimenti si rischia di avere immobili solo formalmente in regola ma usati come normali abitazioni. In risposta, il Segretario di Stato Matteo Ciacci difende la scelta del Governo, spiegando che il passaggio a 20 anni rappresenta “un punto di equilibrio più avanzato” e che il confronto ha comunque migliorato il testo, lasciando aperta la possibilità di ulteriori verifiche tecniche su alcuni aspetti.

Confronto serrato anche attorno all’articolo 44 che introduce la funzione delle comunità abitative, cioè progetti residenziali realizzati su aree pubbliche con l’obiettivo di aumentare l’offerta di alloggi a condizioni agevolate. Il testo, modificato dal Governo con un emendamento, stabilisce che le unità immobiliari devono avere una superficie compresa tra 60 e 140 metri quadrati, richiama le norme su sostenibilità ed eliminazione delle barriere architettoniche e, soprattutto, introduce un doppio vincolo: mantenimento della funzione per 25 anni e inalienabilità per 20 anni. L’idea, come spiegato dal Segretario di Stato Matteo Ciacci, è quella di mettere a disposizione terreni pubblici a prezzo calmierato, su cui realizzare piccoli complessi abitativi destinati a soggetti con determinati requisiti economici, attraverso bandi e graduatorie, per favorire l’accesso alla prima casa. Le opposizioni presentano un emendamento abrogativo e uno modificativo, entrambi respinti, e chiedono in particolare di rafforzare il vincolo sulla destinazione, proponendo di portare il limite dei passaggi di funzione fino a 50 anni (o almeno 30), ritenendo troppo breve la durata prevista. Nel dibattito, Gaetano Troina (D-ML) evidenzia che il punto centrale resta proprio il rischio che, una volta scaduto il vincolo, l’intero progetto perda la sua funzione originaria, osservando che “una volta scaduto, quella comunità abitativa può sostanzialmente venir meno” e trasformarsi in altro. Dubbi emergono anche sulla definizione stessa di comunità abitativa e sulla mancanza di indicazioni chiare sugli spazi, con il rischio di ambiguità applicative.

L’articolo 45 definisce le “disposizioni attuative per l’approvazione dei Piani Particolareggiati per l’insediamento della Funzione Abitativa Collettiva”. Con gli emendamenti, il Governo interviene per rendere le regole più precise e applicabili. Un’altra modifica importante riguarda il funzionamento generale della norma: viene confermato che nelle aree pubbliche serve il piano particolareggiato, che deve garantire integrazione urbana e accesso ai servizi, ma viene introdotto un “doppio binario”. Nelle zone residenziali a intervento diretto (zone B e BE), infatti, non serve più il piano ma basta una convenzione, che regola comunque nel dettaglio l’intervento. È una scelta che nasce anche dal confronto in Commissione e che, secondo il Governo, rende il sistema più flessibile. Per le comunità abitative (H4), il piano deve indicare indici urbanistici, numero di alloggi, spazi comuni, materiali e tipologie edilizie; inoltre si chiarisce – dopo il confronto in aula – che “non sono ammesse in nessun caso villette monofamiliari”. Matteo Casali (RF) sostiene che la norma sembra pensata per funzionare sempre con il piano particolareggiato e che l’introduzione del doppio binario dimostra una difficoltà strutturale, osservando che senza piano “questa logica non gira più” e che si rischia di complicare il sistema introducendo nuove procedure invece di semplificare. Anche Gaetano Troina (D-ML) segnala inizialmente un’ambiguità sulla formulazione relativa alle villette monofamiliari, poi corretta dal Governo proprio per evitare interpretazioni errate. In replica, il Segretario di Stato Matteo Ciacci difende le modifiche, spiegando che non c’è “malafede” ma una scelta tecnica e che il doppio binario nasce anche dalle osservazioni dell’opposizione, trasformate in un miglioramento del testo. 

Vengono esaminati anche gli articoli 46 (Bandi pubblici per la realizzazione di progetti di Co-housing e Studentato in aree pubbliche) e 47 (Disposizioni per l’accesso a Comunità Abitative in aree pubbliche mediante bando pubblico). 

Dopo un confronto sulle modalità di prosecuzione dei lavori – non senza alcune polemiche – si decide di proseguire con la seduta oltre la mezzanotte. 

Sull’articolo 48, relativo agli interventi in aree pubbliche, le opposizioni sollevano dubbi sul tema del subentro e sui margini lasciati ai regolamenti futuri: Gaetano Troina (D-ML) evidenzia che senza conoscere le regole attuative non è chiaro “quali possibilità si intendono disciplinare”, mentre Matteo Casali (RF) segnala alcune incoerenze tra articoli, soprattutto sul tema del prezzo calmierato. Sull’articolo 49, che disciplina cohousing e studentati in aree private, il Governo introduce l’obbligo di destinare almeno il 30% degli immobili a canone calmierato se si accede agli incentivi e rafforza i controlli con un decreto delegato. Le opposizioni riconoscono miglioramenti ma restano critiche: Casali sottolinea che l’impianto conferma un’impostazione iniziale troppo legata al piano particolareggiato e chiede più chiarezza sulla gestione e sulla distribuzione del 30%, mentre Troina segnala una formulazione poco chiara sul ruolo di “altre università”. Emanuele Santi (Rete) valuta positivamente i correttivi ma insiste sulla necessità di controlli reali per evitare usi impropri. Il Governo difende le modifiche, spiegando che servono proprio a garantire utilizzo corretto e maggiore flessibilità.

L’articolo 50 (Incentivi per interventi di insediamento della Funzione Abitativa Collettiva) introduce agevolazioni fiscali, in particolare riduzioni della monofase sui materiali da costruzione, per favorire la realizzazione di abitazioni collettive, estendendole anche agli interventi pubblici e prevedendo una corsia preferenziale per le pratiche amministrative, con l’aggiunta finale di un rinvio a un regolamento attuativo per definire modalità e controlli. L’articolo 51 (Progetti per interventi in ambiti di rigenerazione speciale) disciplina interventi straordinari di riqualificazione urbana in aree degradate, consentendo anche la demolizione parziale di edifici e il trasferimento dei diritti edificatori in aree pubbliche, con l’obiettivo di superare situazioni bloccate come gli “ecomostri” e migliorare la qualità urbana, individuando già due aree specifiche e lasciando la possibilità di aggiungerne altre. Le opposizioni contestano soprattutto la scelta di indicare direttamente in legge le aree, ritenuta poco trasparente e troppo rigida, chiedendo criteri generali e una successiva individuazione tramite decreto, sollevando inoltre dubbi su chi debba sostenere i costi delle demolizioni e sui rischi di modifiche troppo ampie agli strumenti urbanistici; gli emendamenti vengono respinti e l’articolo approvato. L’articolo 52 (Modifiche al Decreto Delegato 24 maggio 2017, n.51) interviene sugli incentivi alla riqualificazione energetica degli edifici, mantenendo l’impianto originario ma introducendo modifiche rilevanti.

Attorno alle 2.00 la seduta viene sospesa. I lavori riprenderanno alle 9.00