Più 23% in un anno. Per il secondo anno consecutivo. I prezzi delle case sul Titano viaggiano a una velocità che nessuno stipendio interno è in grado di reggere. Il problema tocca direttamente i giovani: stipendi che non bastano, affitti fuori scala, denatalità che si avvita. Cosa si è rotto, e perché.
A marzo 2026, secondo il portale Wikicasa, gli immobili residenziali in vendita nella Repubblica di San Marino venivano richiesti in media a 3.911 euro al metro quadrato. Un anno prima erano 3.188. Crescita del 23% in dodici mesi. E non è un caso isolato: tra giugno 2024 e giugno 2025 la Repubblica di San Marino aveva già registrato un aumento del 22%, passando da 2.638 a 3.207 euro al metro quadrato. Due anni di crescita a doppia cifra. Il prezzo della casa, sul Titano, è quasi raddoppiato dal 2023 a oggi.
Una velocità che, nei territori circostanti, non ha registrato dinamiche paragonabili. Significa che le cause della corsa sono interne. Vanno trovate sul Titano, non altrove.
Stipendi che non tengono il passo
Il quadro retributivo della Repubblica è abbastanza noto: stipendio medio annuo intorno ai 28.000-30.000 euro lordi, con una mensilità lorda media intorno ai 1.500-1.800 euro per i lavoratori più giovani. Lo stipendio minimo orario è poco sopra i nove euro. Sul fronte pensioni, oltre il 60% è sotto i 1.500 euro mensili. È in questo perimetro che si misura il problema della casa.
Un appartamento bilocale di cinquanta metri quadrati oggi a San Marino viaggia tra gli 800 e i 900 euro al mese. Un trilocale a Serravalle o Borgo Maggiore può arrivare a 1.200. Un appartamento arredato di sessantacinque metri quadrati: 900 euro di affitto. Cento metri di superficie, attraversando i Castelli, hanno superato la soglia dei mille euro. Sono le cifre che le agenzie immobiliari raccontano da mesi, e che lo Sportello Consumatori ha sintetizzato così: come può una famiglia che guadagna 2.000 euro al mese permettersi 800 o 1.000 euro di affitto?
La risposta è semplice: non se lo permette. Lo Sportello ha registrato negli ultimi mesi quasi cento richieste di accesso all’edilizia sociale, molte da nuclei con stipendi medi che fino a poco tempo fa avrebbero affrontato il mercato senza particolari problemi. Per i giovani la situazione è ancora peggiore. Sono tanti, secondo le rilevazioni della CSdL, quelli che hanno scelto di emigrare in territorio italiano, Mercatino Conca, Cerasolo e dintorni, semplicemente perché lì i canoni sono accessibili. C’è poi chi spinge la scelta più in là, e lascia del tutto la Repubblica per cercare altrove condizioni di vita migliori: laureati che non rientrano dopo gli studi all’estero, coppie giovani che scelgono trasferimenti professionali in altri Paesi europei, lavoratori specializzati che, davanti al divario tra ciò che guadagnano e ciò che la vita qui costa, preferiscono ricominciare altrove. Una repubblica che spinge i propri giovani a cercare casa fuori dai confini per poter continuare a lavorarci dentro e a volte, semplicemente, a salutarla.
Perché i proprietari preferiscono lasciare sfitto
Sul lato dell’offerta, il problema è chiaro. Le agenzie immobiliari sammarinesi, intervistate dai principali media negli ultimi mesi, raccontano una dinamica precisa. Un appartamento che fino a quattro o cinque anni fa veniva affittato a 500-600 euro al mese ora viene proposto a 1.000. Non perché il mercato sia improvvisamente impazzito, ma perché è cambiata la composizione della domanda. I clienti provenienti da fuori confine, sportivi, manager, pensionati ad alto reddito, residenti atipici, hanno pareggiato gli interni e, in alcune fasce, li hanno superati. Sono persone che possono permettersi quei canoni e che, spesso, “consumano” poco l’immobile perché non vivono stabilmente sul territorio.
Per il proprietario, è una scelta razionale: meglio un canone alto da un cliente solvibile e poco presente, che un canone medio da un affittuario locale di cui non si conosce davvero la solidità economica. Il punto cruciale lo ha messo a fuoco l’imprenditore immobiliare Rossano Ercolani: il vero motivo della bassa offerta in affitto è che i proprietari non si fidano più. Il rischio di trovarsi un inquilino moroso, e di non poter rientrare in possesso dell’immobile in tempi ragionevoli, ha spinto una quota crescente di proprietari a una scelta secca: o si affitta solo a chi ha garanzie forti, sportivi con contratti milionari, manager con buste paga corporate, pensionati con redditi certificati, oppure si tiene sfitto.
E qui si tocca uno dei punti più delicati del nodo immobiliare sammarinese. Il quadro normativo sulla tutela del locatore in caso di morosità non è all’altezza dei tempi. Le procedure per il rilascio di un immobile occupato da un inquilino che ha smesso di pagare sono lunghe, costose, dall’esito incerto. In assenza di strumenti di controllo del rischio, il piccolo proprietario sammarinese, che in molti casi affitta uno o due appartamenti come integrazione al reddito o come investimento previdenziale, vede l’affitto a un sammarinese di reddito medio come un rischio difficilmente gestibile. La conseguenza è che la quota di immobili tenuti deliberatamente sfitti a San Marino è considerata, da tutti gli attori del settore, anomala rispetto alle dimensioni del Paese. Quanti siano esattamente, però, nessuno lo sa: la legge 27 del 1995, che prevedeva una tassazione sugli immobili sfitti detenuti da società immobiliari e banche, non è mai stata applicata perché basata su parametri catastali ormai obsoleti. Solo dal 7 aprile 2026 è partita la piattaforma digitale ImmobilWEB della Segreteria al Territorio per il censimento. Avere finalmente un dato, dopo anni in cui maggioranza e opposizione si rimpallavano stime, sarà uno dei passaggi decisivi del prossimo anno.
Perché i giovani non riescono a vivere da soli
Sul lato della domanda interna, il problema si compone di tre fattori che, sommati, schiacciano la fascia compresa tra i 25 e i 40 anni. Il primo è il rapporto tra stipendi e affitti. Con uno stipendio netto sammarinese medio di un giovane lavoratore intorno ai 1.300-1.500 euro, un canone di 800-900 euro per un bilocale assorbe oltre la metà del reddito. È il limite oltre il quale, secondo i parametri internazionali sull’affordability abitativa, una persona si considera in stato di stress economico permanente: non risparmia, non ha margine per spese impreviste, non costruisce nessun progetto a medio termine. Pensare di mettere al mondo un figlio in queste condizioni è, per molti, semplicemente irrealistico.
Il secondo fattore è il mutuo. Con prezzi al metro quadro che a Domagnano superano i 3.200 euro per il nuovo, comprare un trilocale di 80 metri quadrati significa una cifra intorno ai 250-280.000 euro. Per accedere a un mutuo bancario serve un capitale iniziale, il famoso “tesoretto”, che pochi giovani sammarinesi riescono ad accumulare prima dei trent’anni, salvo l’aiuto dei genitori. Le rate, calcolate sui tassi attuali, pesano in modo significativo anche su redditi a doppio stipendio. La legge sull’emergenza casa del 2025 ha introdotto mutui con garanzia statale fino a 5 milioni stanziati, riservati agli under 45 con reddito pro capite massimo di 18.000 euro: una misura utile, ma con un effetto collaterale che la stessa Segreteria al Territorio riconosce, sostenere la domanda senza intervenire sull’offerta tende a far salire ulteriormente i prezzi. Si finanzia l’accesso a un mercato sempre più caro, invece di calmierare il mercato in sé.
Il terzo fattore è il costo della vita complessivo. L’inflazione a San Marino tra gennaio e settembre 2025 ha viaggiato a +2,3%, mentre in Italia si è fermata a +1,5%. Il potere d’acquisto degli stipendi sammarinesi, già sotto pressione, ha continuato a erodersi più velocemente che oltre confine. Bollette, generi alimentari, servizi: tutto è salito. Una famiglia che dieci anni fa, con uno stipendio medio, riusciva a coprire affitto e spese e mettere via qualcosa, oggi arriva a fine mese in pareggio. Per i nuclei monoreddito, il margine è negativo.
Cosa è stato fatto, e cosa resta da fare
C’è un ultimo aspetto che, finora, il dibattito politico ha trattato con una certa leggerezza. Il PIL sammarinese cresce. L’economia, a leggere i dati aggregati, va. Si aprono nuove imprese, si attraggono capitali esteri, le residenze atipiche portano gettito, il sistema bancario si è stabilizzato. Su questo orizzonte ottimistico si sono costruite, nell’ultimo biennio, buona parte delle scelte di Governo: dalla finanza pubblica alle politiche di attrazione, dalla strategia europea ai progetti di sviluppo.
Sotto la superficie, però, i fondamentali del sistema raccontano una storia più complicata. Gli stipendi non si sono adeguati al carovita. Le bollette energetiche, dopo la fase più acuta della crisi, sono rientrate solo parzialmente. I beni alimentari hanno seguito una traiettoria di aumento strutturale che l’inflazione ufficiale non sempre cattura nella sua interezza. Il gasolio, su cui pesano dinamiche internazionali e fiscalità interna, viaggia su livelli che incidono in modo significativo sui bilanci familiari. E sopra tutto questo, gli affitti e i prezzi delle case che abbiamo descritto in questo articolo. Per chi ha redditi alti o redditi esteri, niente di tutto questo è un problema. Per il lavoratore sammarinese a stipendio medio, il margine di manovra si è ristretto al punto da rendere ogni spesa imprevista una piccola crisi.
Il punto, allora, non è soltanto sociale. È sistemico. Una Repubblica di trentacinquemila abitanti che chiede ai propri giovani di andare a vivere altrove per poter pagare un affitto sostenibile è una Repubblica che, nei prossimi vent’anni, dovrà fare i conti con una platea contributiva sempre più ridotta. Sono i giovani lavoratori a sostenere, attraverso contributi e imposte, il sistema pensionistico, quello sanitario, quello scolastico, quello dell’amministrazione pubblica. Se la generazione che oggi ha tra i venticinque e i quarant’anni si assottiglia, perché emigra, perché non fa figli, perché non riesce a costruire un percorso stabile a San Marino, il conto, prima o poi, lo pagherà l’intero Paese. Pensioni più basse o più tardive, sanità con meno risorse, servizi pubblici in contrazione. È la matematica delle economie demografiche chiuse, ed è quello che ci si dovrebbe chiedere prima di brindare al PIL in crescita.
Si può obiettare che le residenze atipiche, l’attrazione di nuovi residenti dall’estero, l’apertura europea servono proprio a compensare questo squilibrio: più contribuenti, anche se vengono da fuori. È un’ipotesi che ha una sua logica, ma che si scontra con un dato di realtà: la maggior parte dei nuovi residenti benestanti paga aliquote agevolate, vive solo parzialmente sul territorio, e non sostiene il sistema con la stessa intensità di un lavoratore residente di reddito medio. La sostituzione, in altre parole, non è uno-a-uno. Il lavoratore che parte porta via con sé una capacità contributiva piena. Il residente atipico che arriva ne porta una parziale.
Non si tratta di essere disfattisti. Si tratta di guardare i numeri tutti insieme, invece che uno alla volta. Il PIL aggregato cresce, ma da solo non racconta la salute di una Repubblica. La racconta la combinazione tra crescita economica, distribuzione del reddito, capacità di fare figli, sostenibilità del welfare. Su tre di questi quattro indicatori, oggi, San Marino mostra segnali che meritano un’attenzione diversa da quella di una rassicurazione di rito.
Il tempo per intervenire c’è ancora. Ma sta diventando stretto.
