Si aprirà martedì 7 aprile 2026, presso il Centro Congressi Kursaal, una nuova sessione della Commissione Consiliare Permanente Igiene e Sanità, Previdenza e Sicurezza Sociale, Politiche Sociali, Sport, Territorio, Ambiente e Agricoltura. I lavori proseguiranno anche nelle giornate dell’8, 9, 10, 13 e 14 aprile, con un calendario fitto di sedute mattutine, pomeridiane e serali. Al centro della convocazione c’è soprattutto l’esame in sede referente del progetto di legge sulle “Disposizioni sulla Pianificazione Territoriale Strategica – Norme per lo sviluppo e la valorizzazione del Territorio – Interventi straordinari con finalità sociali”, presentato dalla Segreteria di Stato per il Territorio.
Si tratta di un provvedimento molto ampio, destinato a incidere in modo profondo sull’assetto urbanistico e territoriale della Repubblica di San Marino. Nella relazione illustrativa firmata dal Segretario di Stato Matteo Ciacci, il progetto viene presentato come una risposta organica alla frammentazione normativa accumulatasi negli anni e come uno strumento pensato per affrontare in maniera coordinata questioni ambientali, sociali ed economiche. L’obiettivo dichiarato è costruire un sistema più moderno, fondato su principi di legalità, trasparenza, partecipazione e semplificazione, capace al tempo stesso di tutelare il territorio e di dare risposte rapide a bisogni sociali ormai non più rinviabili.
Uno dei punti centrali della riforma riguarda infatti la nuova impostazione della pianificazione territoriale. Il testo punta a superare un sistema disperso e stratificato, introducendo un quadro ordinatore unico basato su un assetto gerarchico di strumenti diversi ma coordinati tra loro: il Piano di tutela, salvaguardia e valorizzazione del territorio, i Piani tematici, i Programmi pluriennali di attuazione e i Piani particolareggiati. L’impostazione scelta mira a rendere la pianificazione più dinamica, più leggibile e soprattutto più capace di governare trasformazioni complesse senza perdere di vista la tutela ambientale, la sicurezza idrogeologica e sismica, la qualità urbana e il contenimento del consumo di suolo.
Accanto a questa architettura generale, emerge con forza la dimensione sociale del progetto. La relazione mette in evidenza due fenomeni che stanno incidendo in modo concreto sul sistema sammarinese: da una parte la crescita della popolazione studentesca universitaria, passata da circa 700 studenti nel 2015 a circa 1300 nel 2025, con una presenza complessiva che può arrivare fino a 2000 persone considerando anche master, alta formazione, convegni e seminari; dall’altra l’invecchiamento della popolazione, con una prospettiva che vede la quota di anziani arrivare al 25% entro il 2035. A questo si aggiunge la pressione generale sul mercato della locazione e la necessità di aumentare l’offerta abitativa senza ulteriore consumo di suolo.
Proprio per questo, la seconda parte del progetto di legge introduce una novità definita strategica: la nuova “Funzione Abitativa Collettiva”, inserita come gruppo autonomo nel sistema delle destinazioni d’uso. All’interno di questa nuova categoria rientrano co-housing, studentato e alloggi per comunità abitative. L’intento è quello di creare regole dedicate per forme abitative che finora non trovavano una collocazione chiara nell’impianto urbanistico tradizionale, offrendo uno strumento immediatamente operativo per affrontare l’emergenza casa.
Il co-housing viene pensato non come semplice residenza aggregata, ma come modello abitativo fondato sulla socialità e sulla presenza di spazi comuni qualificati. Il progetto di legge richiede infatti ambienti condivisi per attività collettive, spazi verdi, lavanderie, connessioni, depositi per biciclette e possibilità di ospitalità temporanea, fissando standard precisi e imponendo, in caso di accesso agli incentivi, il mantenimento della funzione per almeno quindici anni. Lo studentato, invece, viene descritto come una vera infrastruttura sociale, utile a sostenere la crescita dell’Università di San Marino e l’attrattività del sistema Paese, con effetti diretti non solo sul mercato abitativo, ma anche su servizi, mobilità e competitività internazionale. Le comunità abitative, infine, vengono immaginate come risposta pubblica a bisogni sociali legati alla prima casa, alle fasce fragili e al sostegno dei nuclei familiari.
Il testo stabilisce anche dove queste funzioni potranno insediarsi. Co-housing e studentato potranno trovare spazio in diverse zone del territorio, comprese aree pubbliche e private, mentre le comunità abitative saranno consentite sulle medesime tipologie di aree ma soltanto su suolo pubblico e con esclusione dei centri storici. Una scelta che, nella relazione, viene motivata con la volontà di mantenere saldo il presidio pubblico e di garantire la compatibilità territoriale e la finalità sociale di questi interventi.
Un altro nodo importante è quello delle modalità attuative. La legge prevede che l’insediamento della Funzione Abitativa Collettiva passi attraverso Piani Particolareggiati di iniziativa pubblica, bandi, convenzioni e, nei casi che riguardano aree pubbliche, anche attraverso l’approvazione finale del Consiglio Grande e Generale. In questo modo, secondo la relazione, si punta a coniugare rapidità e certezza procedurale con il controllo democratico e la trasparenza nell’utilizzo del patrimonio pubblico. È inoltre prevista la possibilità di partenariati pubblico-privati e di incentivi mirati, non generalizzati, ma collegati a obiettivi pubblici misurabili, come l’aumento dell’offerta abitativa sociale e la rigenerazione urbana.
Il progetto non si limita però al capitolo abitativo. Un altro passaggio rilevante riguarda gli interventi di rigenerazione speciale in ambiti già noti e problematici, come quelli indicati nei Castelli di Domagnano e Acquaviva, richiamati nella relazione come “Ex Symbol” ed “Ex Conceria”. Qui la rigenerazione viene intesa non come semplice operazione edilizia sul singolo fabbricato, ma come azione integrata di riqualificazione urbana, con attenzione agli spazi pubblici, agli elementi di arredo, alle piazze, ai giardini e alla qualità complessiva del contesto. In questi casi viene introdotta anche la possibilità di trasferire parzialmente diritti edificatori verso altre aree pubbliche, attraverso strumenti che rafforzano il ruolo dello Stato nella regia delle trasformazioni urbane.
La relazione insiste anche molto sul metodo. Tra gli elementi qualificanti della riforma figurano infatti la partecipazione dei cittadini, l’istituzione del Garante della comunicazione e della partecipazione, la creazione di un Osservatorio permanente sulla pianificazione territoriale e urbanistica e l’uso strutturale degli strumenti cartografici. L’idea di fondo è quella di costruire una pianificazione meno opaca, più controllabile e maggiormente orientata all’interesse pubblico, con una chiara attenzione sia alla tutela del patrimonio territoriale sia alla necessità di governare in modo più efficace le trasformazioni future.
Nelle considerazioni finali, il progetto di legge viene descritto come una riforma con l’ambizione di orientare il futuro sviluppo del Paese e, insieme, di dare risposte immediate alle emergenze sociali. Il cuore politico del provvedimento sta proprio qui: non solo una revisione tecnica delle regole urbanistiche, ma una proposta che prova a legare territorio, casa, rigenerazione urbana, sostenibilità e coesione sociale dentro un’unica visione. E non a caso, nella chiusura della relazione, viene sottolineato che il confronto resta aperto a osservazioni, suggerimenti e proposte, nella consapevolezza della portata strategica della riforma.
